Problemstellungen beim Kauf von Stockwerkeigentum im Bau ab Plan

Mit dem Erwerb von Stockwerkeigentum erfüllen sich viele Schweizerinnen und Schweizer einen lang gehegten Wunsch nach selbstbestimmten Wohnen in den eigenen vier Wänden. Der Traum kann aber auch sehr schnell zum Albtraum werden, zahlreiche Stolperfallen erwarten die Käufer. Ich zeige Ihnen kurz auf, wie Sie diese Kippen erfolgreich umschiffen können.

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Im Vorfeld sollten Sie deshalb die Vertragswerke eingehend Studieren und insbesondere folgende Vertragsklauseln prüfen:

– Reservationszahlungen
– Ausbaustandard
– Mehr- und/oder Änderungskosten
– Abnahme
– Abtretung von Baumängeln
– Mängel im allgemeinen Teil
– gesetzliches Bauhandwerkerpfandrecht
– gesetzliches Pfandrecht zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer

Nachstehend gehe ich kurz auf die einzelnen Positionen ein.

Es hat sich fast allerorts eingebürgert, dass die Verkäufer von ihren Kaufinteressenten eine An- oder Reservationszahlung verlangen um die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht zu besiegeln. Dabei sollten Sie immer genau prüfen, wem Sie Ihr Geld anvertrauen. Eine Anzahlung könnte bei einem allfälligen Konkursverfahren gegen den Bauträger/Verkäufer in die Konkursmasse einfliessen. Im Zweifelsfall überweisen Sie Ihre Reservationszahlung auf ein Sperrkonto, auf welches nur in gegenseitigen Einverständnis zugegriffen werden kann.
Sollte der Käufer nach geleisteter Zahlung doch nicht in den Vertrag eintreten, ist die Reservationszahlung zurückzuerstatten. Wurde vertraglich aber ein Reuegeld vereinbart, dürfen davon nur effektive Aufwendungen des Verkäufers von diesem zurückbehalten werden. Oftmals verzögern sich Bauprojekte auch wegen ungenügender Liquidität beim Bauträger, lassen Sie sich ein Hintertörchen offen um innert nützlicher Frist vom Vertrag zurücktreten zu können.

Der Baubeschrieb ist ein elementarer Vertragsbestandteil eines Kauf- und/oder Werkvertrages. Je detaillierter dieser abgefasst wurde, desto eher können Sie den Verkäufer auf einen „zugesicherten“ Standard behaften. Verkaufsdokumentationen können teils erheblich vom Baubeschrieb abweichen und bilden vielfach auch keinen Vertragsbestandteil. Dabei handelt es sich um „werbehafte“ Anpreisungen, welche nicht zwingend mit den abgeschlossenen Verträgen übereinstimmen müssen. Ist der Baubeschrieb ungenau abgefasst, kann der Verkäufer oder Bauträger diesen zu seinen Gunsten (günstigere Bauteile) abändern respektive auslegen. Bei allem was dem Käufer nur mündlich versprochen wurde, wird die Durchsetzung des gewünschten Standards eher schwierig. Die Forderung kann nicht bewiesen werden. Auch Baupläne können weiter zur Präzisierung von Verträgen dienen, stellen Sie sich vor, Sie hätten auf einmal den Balkon auf der falschen Hausseite.

Mehr- oder Änderungskosten entstehen dann, wenn der Käufer eine Abänderung des verkauften Projekts vornehmen lassen will. Sie sollen dem Verkäufer seinen Mehraufwand für die Anpassung der Pläne, der Neuausschreibung von Arbeitsgattungen und/oder Materialien, etc. dienen. Teuere Materialien oder Prozesse verteuern das Projekt, günstigere oder Eigenleistungen können es verbilligen. Viele Streitigkeiten von Käufer und Verkäufer können darauf zurückgeführt werden, dass hier oft versucht wird zu den jeweils eigenen Gunsten zu optimieren. Lassen Sie sich vertraglich einen Ansatz von maximal 15-20 % der Mehrkostensumme als Abgeltung hierfür garantieren. Prüfen Sie im Vornherein intensiv ob das Projekt Ihren Anforderungen genügt und handeln Sie mit dem Verkäufer frühzeitig Änderungen aus, im nachhinein werden diese in der Regeln immer teurer.

Der Abnahme des Objekts kommt in diesem Zusammenhang auch eine grosse Bedeutung zu. Mit der Abnahme, auch Wohnungsübergabe genannt, geht die Verantwortung auf den Käufer über. Sollten danach noch Handwerker in Ihrem Objekt arbeiten, verlangen Sie am Besten nach getaner Arbeit eine Werkabnahme. So kann auch der Beweis erbracht werden, dass ein bestimmter Unternehmer für eine Beschädigung verantwortlich ist. Mit der Abnahme beginnt auch die Mängelfrist an zu laufen. Hierbei ist zu prüfen, ob die Frist nach Obligationenrecht oder SIA-Norm 118 vereinbart wurde. Der Vorteil der SIA-Norm 118 liegt beim Käufer dort, dass sie die Beweislast zulasten des Unternehmers „umkehrt“. Wird ein Mangel angebracht, muss der Unternehmer beweisen, dass es sich um die Regel der Baukunst und damit keinen Mangel handelt. Im Obligationenrecht muss jeweils eine Forderung bewiesen werden und dies könnte mit gewissen finanziellen Aufwendungen für den Käufer verbunden sein (Expertisen, Gutachten, etc.).
Die SIA-Norm 118 definiert in den ersten beiden Jahren eine generelle Mangelhaftung und für die folgenden drei Jahre eine Haftung für verdeckte Mängel. Egal nach welchen Vorgaben die Mängelgewährleistung vereinbart wird, lassen Sie sich jeweils die entsprechenden Abnahmen vertraglich zusichern. Erfahrungsgemäss schwindet das Interesse der Verkäuferseite nach Schlüsselübergabe schlagartig, sich noch um solche Belanglosigkeiten wie Baumängel zu kümmern.

Heute wird in puncto Baumängel von vielen Bauträgern in juristischen Grauzonen operiert. Viele Verträge beinhalten die sogenannte Mängelabtretung, die Meinungen zahlreicher Rechtsgelehrter dazu gehen (weit) auseinander. Insbesondere, weil das Bundesgericht noch immer nicht konkret Stellung zu dieser problematischen Praxis genommen hat. Vergibt der Verkäufer seine Arbeiten an Unternehmer können diese ihrerseits oftmals Subunternehmer einsetzen. Über die genauen Vertragsabreden dieser Parteien untereinander ist der Käufer so gut wie nie im Bilde und kann Mängelrechte dann oft leider auch nicht durchsetzen. Auch Verträge mit Subunternehmen im Ausland machen es dem Käufer nicht gerade leicht seine durch Abtretung erhaltenen Mängelrechte durchzusetzen. Der Bauträger will damit leider oftmals nur sein Risiko auf jemand anderen übertragen, dass gerade er dabei durch eine mehr oder weniger seriöse Projekt- und Bauleitung Einfluss darauf hat, wird ausgeklammert. Alle derartigen vertraglichen Abreden sind dringend zu vermeiden.

Gerade im Stockwerkeigentum kommt in der Mängelproblematik erschwerend hinzu, dass noch zwischen Mängeln der gemeinschaftlichen sowie den Mängeln in den jeweiligen Sonderrechten unterschieden werden muss. Die gemeinschaftliche Verwaltung kümmert sich dabei um die gemeinschaftlichen Mängel, jeder einzelne Stockwerkeigentümer sich um seine Mängel im eigenen Sonderrecht. Stellt der Bauträger nun die Verwaltung kann in den meisten Fällen davon ausgegangen werden, dass eine Nähe zwischen Verwaltung und Bauträger bestehen könnte. Diese erschwert der Verwaltung die Durchsetzung der gemeinschaftlichen Mängelrechte oder anderst formuliert: «wer beisst schon die Hand, die ihn füttert?». Womöglich wäre durch die Eigentümergemeinschaft in einer solchen Konstellation der Beizug von externen Beratern oder einer unabhängigen Verwaltung zu prüfen. Die Verträge zwischen Verwaltung und Stockwerkeigentümergemeinschaft bilden im Übrigen einen einfachen Auftrag gemäss Art. 397 ff OR. Damit ist er nach Art. 404 OR jederzeit kündbar und alle anderen Vertragsabreden sind damit nichtig.

Eine weitere Knacknuss bildet das gesetzliche Bauhandwerkerpfandrecht. Wird ein Bauhandwerker vom Bauträger nicht bezahlt, kann er innert vier Monaten nach Vollendung seiner Arbeit ein Pfandrecht, vergleichbar mit dem Pfandrecht einer Bank, im Grundbuch eintragen lassen. Wenn zu diesem Zeitpunkt der Bauträger nicht mehr Grundeigentümer ist, haften die neuen Eigentümer. Unter gewissen Umständen ist es in der Vergangenheit dazu gekommen, dass Zahlungen an den Bauträger vom Käufer geleistet wurden, diese aber nicht an den Unternehmer weitergeleitet wurden. Der Käufer bezahlte die gleiche Leistung gewissermassen zweimal. Der Bonitätsprüfung kommt einmal mehr eine grosse Bedeutung zu. Ist eine Prüfung nur erschwert möglich und sind keine Referenzen einholbar, rate ich in der Regel zu Bankgarantien oder dem Zurückbehalten respektive Aussetzen von Zahlungen oder deren Hinterlegung auf Sperrkonten.

Nicht nur der Bauhandwerker verfügt über ein gesetzliches Pfandrecht, auch der Staat für verfallene Grundstückgewinnsteuern. Analog dem Bauhandwerkerpfandrecht kann die Steuerhoheit bei ausbleibenden Zahlungen für die Grundstückgewinnsteuer ein Pfandrecht auf dem Grundbuchblatt des Objekts eintragen. Will der Käufer nun eine Verwertung seines Objekts vermeiden, bleibt ihm meist nur die Bezahlung der offenen Forderung beim Steueramt.

«Es prüfe, wer sich ewig (an eine Immobilie) bindet!»

Markus Scholdei, dipl. Bauprojekt- und Immobilienmanager NDS HF,
geschäftsführender Gesellschafter msdc Immobilien GmbH, Januar 2013

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M.Scholdei

Über M.Scholdei

Markus Scholdei absolvierte eine kaufmännische Lehre im Treuhandbüro Buff in Kreuzlingen. Bereits während der Lehrzeit erhielt er über seine Tätigkeit für Präsidium und Sekretariat des Hauseigentümerverbandes HEV Kreuzlingen Einblick in die Immobilienbranche. \\\\\ Nach Rekrutenschule und militärischer Aus- und Weiterausbildung arbeitete er als Liegenschaftenverwalter für Firmen in St. Gallen, Pfungen und Winterthur. \\\\\ Er liess sich zum Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, zum Immobilienvermarkter mit eidg. Fachausweis, zum zertifizierten Erwachsenenbildner SVEB 1 und schliesslich zum eidg. dipl. Bauprojekt- und Immobilienmanager NDS HF ausbilden. \\\\\ Seit dem Jahr 2009 ist er geschäftsführender Gesellschafter der msdc Immobilien Bau Treuhand GmbH mit Sitz in Frauenfeld TG und unterrichtete bis 2017 nebenamtlich Immobilienfachleute an den KS Kaderschulen in Zürich und St. Gallen. Für die schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW war er zudem als Prüfungsexperte im Einsatz. \\\\\ Er ist Ehemann, Familienvater, Aikidoka, Golfer, Vorstandsmitglied in verschiedenen Vereinen und Stabsmitarbeiter in einer Brigade der Schweizer Armee.