Mängelabtretung im Kaufvertrag / Kauf von Stockwerkeigentum ab Plan

Die Problematik von Mängelabtretungen oder anders formuliert der Abtretung von Garantierechten im Kauf- und/oder Werkvertrag ist vielfältig und komplex. Erhebungen des Hauseigentümerverbandes Schweiz SHEV haben ergeben, dass es in der Schweiz pro Jahr um nicht weniger als rund CHF 1,7 Milliarden geht. Dies sind pro verkaufter Stockwerkeinheit rund fünfzehn Mängel pro Wohnung bei einem durchschnittlichen Gegenwert von CHF 2’500 pro Baumangel!

Der Baumangel

Um der Thematik Herr zu werden, sollte man sich vorab einmal folgende Fragen stellen: „Warum wollen die Verkäufer die Gewährleistung für Baumängel in den Kauf-/Werkverträgen wegbedingen oder abwälzen?“ und „Ist das rechtlich überhaupt zulässig?“

Erklärung zum „Weshalb“:

1. Verkäufer wie Generalunternehmer verdienen, wenn der Unternehmer möglichst günstig arbeitet. Der Unternehmer seinerseits gibt seinen Auftrag auch oft an noch günstigere Subunternehmer weiter, dabei leidet die Qualität. Die Bauherren haben am meisten Einfluss auf die Unternehmer und wählen diese aus.

2. Verkäufer wie Generalunternehmer verdienen, wenn die eigenen Mitarbeiter wenig Arbeit mit einem Projekt haben und ihre Mitarbeiter möglichst viele Projekte gleichzeitig betreuen. Klar, dass dabei auch wieder die Qualität leidet. Sie haben aber am meisten Einfluss darauf, da sie die Mitarbeiter einstellen und disponieren.

3. Verkäufer wie Generalunternehmer verdienen, wenn sie ab Plan verkaufen können. Durch den cash flow vom Käufer zum Bauherren benötigt dieser kein oder wenig Fremdkapital und spart somit die Zinsen dafür.

Erklärungen zur „Möglichkeit“:

Die Frage ob die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen möglich sein soll oder nicht wurde durch das Bundesgericht noch nicht abschliessend geklärt. Viele Rechtswissenschaftler bestreiten aber die Möglichkeit kategorisch obwohl die Notare allerorts solche Verträge beurkunden.

Bei genauerer Betrachtung stören folgende Punkte:

1. Wie kann der Notar den Willen der Parteien genau feststellen, die abgetretenen Mängel ergeben sich aus den Werkverträgen mit den Unternehmern. Diese kennt die erwerbende Partei i.d.R. nicht, deshalb kann ein Notar ihren Willen nicht feststellen.

2. Es fehlt eine Zuordnung des Erwerbers von Stockwerkeigentum ab Plan unter die Kategorie „Konsument“, nur so würde dieser in den Genuss von Schutz gemäss Artikel 8 des Bundesgesetzes über den unlauteren Wettbewerb fallen. Dieser Artikel bezieht sich auf schädigende allgemeine Vertragsbedingungen.

3. Stellen Sie sich eine Situation vor mit mehreren Käufern, wie dies im Stockwerkeigentum üblicherweise der Fall ist. Jetzt wird in jedem Kaufvertrag das gleiche Mängelrecht wieder abgetreten, welcher Eigentümer kann dieses nun ausüben? Die Gemeinschaft? Der Logik nach nur der erste Erwerber. Nochmals ein Grund weshalb die Notare solchen Unsinn nicht beurkunden dürften.

4. Zudem schürt der Kauf ab Plan beim Erwerber eine Erwartungshaltung für ein Produkt, dass der Käufer noch nie in Augenschein nehmen konnte. Die Tatsache, dass dieses Produkt seine Definition nur über Beschreibungen in komplexen Verträgen erhält, welche noch nicht einmal von Baufachleuten in allen Aspekten erfasst werden können, stört des weiteren an dieser Praxis.

Fazit:

Ein Verkäufer, welcher einfach sämtliches unternehmerisches Risiko auf den Käufer abwälzen will, der beurkundet Verträge mit Abtretung der Mängelrechte und Freizeichnung seiner selbst. Es wäre doch schön wenn jedermann gänzlich ohne Risiko unternehmerisch tätig sein könnte, dieses Privileg genoss bislang nur der Staat und seine staatseigene Betriebe, da der Steuerzahler für die Zeche immer grade stehen musste.

Die Praxis ist rechts-dogmatisch höchst brisant und auch umstritten. Fordern Sie als Käufer die Haftung konsequent ein. Kaufen Sie im Zweifelsfall nicht und lassen Sie sich nicht erpressen. Auch nicht in einem Verkäufer-freundlichen Marktumfeld!
Setzen Sie nicht leichtfertig eine Unterschrift unter einen notariell beglaubigten Vertrag.

Wenn Sie unter diesen Voraussetzungen doch kaufen sollten, berücksichtigen Sie genügend Reserven für die Behebung von Baumängeln (die Sie selbst nicht verschuldet haben und für die niemand gerade stehen will) auf Ihre eigene Kosten!

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M.Scholdei

Über M.Scholdei

Markus Scholdei absolvierte eine kaufmännische Lehre im Treuhandbüro Buff in Kreuzlingen. Bereits während der Lehrzeit erhielt er über seine Tätigkeit für Präsidium und Sekretariat des Hauseigentümerverbandes HEV Kreuzlingen Einblick in die Immobilienbranche. \\\\\ Nach Rekrutenschule und militärischer Aus- und Weiterausbildung arbeitete er als Liegenschaftenverwalter für Firmen in St. Gallen, Pfungen und Winterthur. \\\\\ Er liess sich zum Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, zum Immobilienvermarkter mit eidg. Fachausweis, zum zertifizierten Erwachsenenbildner SVEB 1 und schliesslich zum eidg. dipl. Bauprojekt- und Immobilienmanager NDS HF ausbilden. \\\\\ Seit dem Jahr 2009 ist er geschäftsführender Gesellschafter der msdc Immobilien Bau Treuhand GmbH mit Sitz in Frauenfeld TG und unterrichtete bis 2017 nebenamtlich Immobilienfachleute an den KS Kaderschulen in Zürich und St. Gallen. Für die schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW war er zudem als Prüfungsexperte im Einsatz. \\\\\ Er ist Ehemann, Familienvater, Aikidoka, Golfer, Vorstandsmitglied in verschiedenen Vereinen und Stabsmitarbeiter in einer Brigade der Schweizer Armee.