Stimmrechtsquoren bei baulichen Massnahmen im Stockwerkeigentum

Prof. Dr. Amédéo Wermelinger hat in der Märzausgabe der Zeitschrift Immobilia die Stimmrechtsquoren als einen „Brennpunkt“ im Stockwerkeigentum benannt. Aus diesem Anlass nehmen wir uns kurz Zeit die verschiedenen Stimmrechtsquoren bei baulichen Massnahmen im Stockwerkeigentum kurz zu beleuchten.

In einer groben Unterteilung versucht der Gesetzgeber die Wichtigkeit von baulichen Massnahmen zu strukturieren.

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Sein Lösungsansatz unterteilt die baulichen Massnahmen in absteigender Wichtigkeit in:

1. notwendige bauliche Massnahmen nach Art. 647c ZGB, wichtige bauliche Massnahmen zum Werterhalt.
2. nützliche bauliche Massnahmen nach Art. 647d ZGB, optionale bauliche Massnahmen zur Wertvermehrung oder zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Objekts.
3. luxuriöse bauliche Massnahmen nach Art. 647e ZGB, bauliche Massnahmen die nur der Verschönerung der Sache oder der Bequemlichkeit der Nutzer dient.

Entsprechend dieser Unterteilung sollen nun die diesbezüglichen Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung wie folgt gefasst werden:

1. Mit der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer (einfaches Mehr).
2. Mit der Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer welche zugleich den grösseren Teil der Sache vertreten (qualifiziertes Mehr).
3. Mit der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer (Einstimmigkeit).

Dem genauen Wortlaut des Gesetzes folgend müssten die Beschlüsse jeweils mit dem absoluten Mehr aller Eigentümer gefasst werden. Da die heutige Rechtslehre aber eher davon ausgeht, dass Beschlüsse nach den Bestimmungen des Vereinsrechts (relatives Mehr der Anwesenden für einfaches und qualifiziertes Mehr, wobei beim qualifizierten Mehr die Wertquote immer absolut bemessen wird) gefasst werden sollen.

An dieser Stelle soll dringend das eigene Benützungs- und Verwaltungsreglement konsultiert werden, welches die Auslegung womöglich noch präzisieren (absolutes/relatives Mehr; Kopf- oder Objektstimmen; etc.) könnte.