Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlicher Bausubstanz

Uns erreichen immer wieder Anfragen zu diesem Thema, höchste Zeit ihm auf den Grund zu gehen.

  • Darf mein Nachbar eine Hecke pflanzen?
  • Ist es legitim das mein Nachbar seinen Balkon verglast?
  • Ist es in Ordnung, dass der Nachbar in der Dachwohnung ein Dachflächenfenster einbaut?

Solche oder ähnliche Fragen sind oft Gegenstand von Zwist und Streitigkeiten unter Stockwerkeigentümern.
Grundsätzlich gesprochen muss man nochmals auf die besondere Rechtsnatur von Stockwerkeigentümergemeinschaften hinweisen:

Ein Erwerber kauft keine Wohnung, er kauft einen Anteil des gesamten Gebäudes in Wertquoten und erwirbt damit nur das Recht ein Objekt ausschliesslich zu nutzen. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Sonderrecht des Stockwerkeigentümers. „Meine Wohnung“, die gibt es eigentlich gar nicht.

Also grundsätzlich ist es angebracht erst einmal die Versammlung der Stockwerkeigentümer von Bauprojekten in Kenntnis zu setzen. Vom psychologischen Standpunkt her ist also jener im Vorteil, der früh alle ins Boot holt.

Neben den besagten Sonderrechten werden oft für gemeinschaftliche Teile, wie z.B. Dachterrassen, Balkone, Aussenparkplätze oder Gartenbereiche, sogenannte ausschliessliche Nutzungsrechte eingeräumt. Aufgrund von Formvorschriften im Gesetz können solche Bereiche nie Sonderrechte sein. Im Gegensatz zu den Sonderrechten, wo der Stockwerkeigentümer in der baulichen Ausgestaltung „seiner“ Räume frei ist, stipuliert ein ausschliessliches Nutzungsrecht nicht automatisch ein Recht zur baulichen Ausgestaltung.
Oft wird in den Benützung- und Verwaltungsreglementen definiert, welche Rechte und Pflichten der berechtigte Eigentümer innerhalb seines ausschliesslichen Nutzungsrechts hat. Leider trifft man in der Praxis auch den Allerwelts-Satz: „alles in der ausschliesslichen Nutzung ist so unterhalten als ob der Berechtigte Eigentum daran hätte“. Na bravo, da ist Streit vorprogrammiert. Was steht in Ihrem Reglement dazu?

Rechte und Pflichten sind wenn immer möglich in den Reglementen genau zu definieren, z.B:

  1. Hecken pflanzen ja, aber…
  2. Hecken max. 1,6 m hoch und nicht breiter als 0,4m.
  3. Keine Schattenwürfe auf benachbarte Objekte.
  4. Abstand zur Hausfassade nicht geringer als 1m.
  5. etc. pp.

Solche Kriterien sind messbar und damit für alle unmissverständlich, der Interpretationsspielraum wird eingeschränkt, das Streitpotential nimmt ab.

 

 

Beim Verglasen des Balkons wird die äussere Gestalt des Gebäudes verändert. Die Zuständigkeit hierfür liegt direkt bei der Eigentümerversammlung. Psychologisch wäre es auch angezeigt bei Genehmigung auch allen anderen Eigentümern ein Gegenrecht einzuräumen. Hinzu kommen baurechtliche Implikationen: wird eine solche Verglasung (beheizt oder unbeheizt) vom Bauamt zur Ausnützung des Grundstückes hinzugerechnet, sollte dringend Abstand von der Genehmigung genommen werden, sollte die freie Ausnützung nicht für alle Eigentümer ausreichen.

Das Dach des Gebäudes gehört in der Regel zur gemeinschaftlichen Gebäudehülle. Moderne Gebäude sind komplexe Strukturen und willkürliche Eingriffe können für alle Eigentümer weitreichende und kostspielige Folgen haben. Gerade im Bereich der Bauphysik, wenn es um Fragen von Wärmedämmung oder Abdichtung gegen Feuchte von innen (Dampf) oder aussen (Regen etc.) geht, sollte nicht leichtfertig in die Bausubstanz eingegriffen werden.

Tipp:
Noch ein Hinweis für diejenigen, die sich jetzt sagen: „Das ist mir doch egal, ich mache trotzdem was ich will“. Ein unbewilligter Eingriff in die gemeinschaftliche Bausubstanz stellt eine Sachbeschädigung im Sinne des Strafgesetzes dar, es ist mit Post von der Staatsanwaltschaft zu rechnen.
Ferner können die übrigen Eigentümer auch darauf klagen, dass die baulichen Änderungen auf Ihre Kosten rückgängig gemacht werden.

Fazit:
Ein unbewilligtes Bauprojekt im gemeinschaftlichen Bereich kann einen Eigentümer teurer zu stehen kommen, als wenn er das Projekt gut plant, der Gemeinschaft vorlegt, allfällige Bedenken im Diskurs ausräumt und die Gemeinschaft um Genehmigung ersucht. Ich schliesse mit den Worten von Private Murphy (Murphy’s Gesetz): „Auf dem einfachen Weg liegen immer die Tretminen“.

Dieser Eintrag wurde veröffentlicht in bauliche Massnahmen, Nutzungsordnung, Reglement, Renovation, Renovation, Renovationen, Sanierung, Sanierungen, Stockwerkeigentum, Stockwerkeigentümergemeinschaft, Stockwerkeigentümerversammlung, Umbau, Verwaltungsordnung, Verwaltungsreglement von M.Scholdei. Permanenter Link des Eintrags.
M.Scholdei

Über M.Scholdei

Markus Scholdei absolvierte eine kaufmännische Lehre im Treuhandbüro Buff in Kreuzlingen. Bereits während der Lehrzeit erhielt er über seine Tätigkeit für Präsidium und Sekretariat des Hauseigentümerverbandes HEV Kreuzlingen Einblick in die Immobilienbranche. \\\\\ Nach Rekrutenschule und militärischer Aus- und Weiterausbildung arbeitete er als Liegenschaftenverwalter für Firmen in St. Gallen, Pfungen und Winterthur. \\\\\ Er liess sich zum Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, zum Immobilienvermarkter mit eidg. Fachausweis, zum zertifizierten Erwachsenenbildner SVEB 1 und schliesslich zum eidg. dipl. Bauprojekt- und Immobilienmanager NDS HF ausbilden. \\\\\ Seit dem Jahr 2009 ist er geschäftsführender Gesellschafter der msdc Immobilien Bau Treuhand GmbH mit Sitz in Frauenfeld TG und unterrichtete bis 2017 nebenamtlich Immobilienfachleute an den KS Kaderschulen in Zürich und St. Gallen. Für die schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft SFPKIW war er zudem als Prüfungsexperte im Einsatz. \\\\\ Er ist Ehemann, Familienvater, Aikidoka, Golfer, Vorstandsmitglied in verschiedenen Vereinen und Stabsmitarbeiter in einer Brigade der Schweizer Armee.