Lexikon

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Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan kann einem Begründungsakt als Ergänzung beigelegt werden. Darauf sind die Sonderrechte (verschieden unifarbig), ausschliessliche Benutzungsrechte (verschieden farbig schraffiert) oder gemeinschaftlichen Teile (weiss; ohne Farbe) einer Liegenschaft ersichtlich. Die Aufteilungspläne sind nicht zwingend erforderlich, werden aber in der Praxis in den meisten Fällen erstellt.

Ausschliessliche Nutzungsrechte
Das ausschliessliche Nutzungsrecht, ein anderer Begriff in der Praxis verwendeter Begriff ist auch «Sondernutzungsrecht», ermöglicht dem Berechtigten die alleinige Benützung eines gemeinschaftlichen Teiles (z.B. Autoeinstell- oder Autoabstellplätze, Terrassen/Balkone, Garten, etc.). Ein ausschliessliches Nutzungsrecht muss im Begründungsakt oder in den Benützungs- und Verwaltungsreglementen BVR geregelt werden.

Ausschuss
Der Ausschuss oder die Delegierten der Gemeinschaft werden in aller Regel aus den Reihen der Stockwerkeigentümer gewählt. Der Ausschuss oder eine Delegation ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und es besteht kein Anspruch auf Ernennung eines Ausschusses oder eines Delegierten. Dem Ausschuss oder dem Delegierten können besondere Kompetenzen übertragen werden (z.B. Revision der Jahresrechnung, Begleitung von Sanierungsarbeiten, Kontrolle und Überwachung der Verwaltung etc.).
Baukommission Für bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum kann die Bildung einer Baukommission erwogen werden. Sinnvoller Weise wird diese dannzumal mit erweiterten Befugnissen und Kompetenzen ausgestattet. Es ist ferner möglich, dass der Ausschuss solche Aufgaben übernimmt.

Begründungsakt
Der Begründungsakt ist ein öffentlich beurkundeter Vertrag die Eigentümerschaft erklärt darin die Bildung von Miteigentumsanteilen und deren Ausgestaltung zu Stockwerkeigentum.

Benützungs- und Verwaltungsreglement BVR
Das BVR ist eine bei Begründung oder dann später durch die Gemeinschaft erlassene Gemeinschaftsordnung, welche der Ergänzung der gesetzlichen Bestimmungen dient und über die präzisierten Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer, die Organisation der Gemeinschaft mit ihren Organen sowie die Aufgaben der Verwaltung Auskunft gibt. Nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen können durch das Reglement abgeändert werden. Es kann im Grundbuch angemerkt, sollte dann aber auch bei Änderungen aktuell gehalten werden.

Delegation/Delegierte
Siehe Ausschuss

Erneuerungsfonds
Der Erneuerungsfonds ist ein zweckgebundenes Vermögen welches der Gemeinschaft zur Bestreitung von zukünftigen Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen zur Verfügung steht. Ein Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgesehen aber empfehlenswert. Steuerlich werden die Einlagen in den Fonds wie Rückstellungen für Liegenschaftenunterhalt behandelt und sind damit als effektive Kosten abzugsfähig.

Gemeinschaftliche Kosten und Lasten
Gemeinschaftliche Kosten und Lasten fallen durch Betrieb und Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile der Stockwerk-eigentümergemeinschaft an. Wenn keine speziellen Verteilschlüssel vorgesehen oder beschlossen wurden, erfolgt die Verteilung dieser Kosten und Lasten im Verhältnis der Wertquoten.

Gemeinschaftliche Teile
Gemeinschaftlich sind alle Gebäudeteile einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum, an welchen kein Sonderrecht begründet worden ist.

Als zwingend gemeinschaftliche Teile schreibt das Gesetz vor:
-Der Grund und Boden der Liegenschaft und das selbständige und dauernde Baurecht
-Bauteile, die für den Bestand, konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer bedeutend sind oder äussere Gestalt undAnsehen des Gebäudes bestimmen
-Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Sonderrechte dienen

Gesetzliches Pfandrecht
Beim gesetzlichen Grundpfandrecht der Stockwerkeigentümer handelt es sich um ein Sicherungsmittel zugunsten der Gemeinschaft und zulasten eines Stockwerkanteils, dessen Eigentümer mit der Bezahlung Ihrer Beiträge in Verzug sind.

Grundstück
Grundstücke im Sinne des Gesetzes nach Art. 655 ZGB sind:
– Liegenschaften
– Ins Grundbuch aufgenommene selbstständige und dauernde Rechte (z.B. ein Baurecht)
– Bergwerke (für das Stockwerkeigentum nicht relevant)
– Miteigentumsanteile an Grundstücken

Miteigentum
Ist eine Eigentumsform in welcher mehrere Personen miteinander Eigentum an einer Sache haben. Das Stockwerkeigentum basiert darauf, die gesetzlichen Bestimmungen über das Miteigentum finden vielfach auch im Stockwerkeigentum Anwendung.

Miteigentümergemeinschaft
Ist das Pendant zur Stockwerkeigentümergemeinschaft. In der Praxis werden Mit- und Stockwerkeigentum aus praktischen Erwägungen gemischt. Ein Sonderrecht kann zum Beispiel in Miteigentum ausgestaltet werden. So werden heute viele Einstellhallen im Miteigentum begründet. Ein Stockwerkeigentümer mit Einstellplatz wird damit Stockwerkeigentümer in seiner Gemeinschaft und Miteigentümer in der Miteigentümergemeinschaft.

Reglement
Siehe Benützungs- und Verwaltungsreglement BVR

Stimmrecht
Das Stimmrecht gegründet das Recht seine Stimme anlässlich der Versammlung der Stockwerkeigentümer abzugeben und kann nicht entzogen werden. Stimmrechte können Objekten oder Subjekten zugeordnet werden. In der Praxis wir von Kopf oder Objektstimmen gesprochen. Dem Schutz von Minderheiten in kleinen Gemeinschaften ist es dienlich Stimmrechte den Stockwerkeigentümern pro Kopf zuzuteilen.

Sonderrecht
Räumt dem einzelnen Stockwerkeigentümer das ausschliessliche Recht ein, bestimmte Gebäudeteile zu benutzen, zu verwalten und innen auszubauen. Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnung oder als Einheit von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume (z.B. Keller, Bastelraum, Estrich) umfassen können.

Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der einzelnen Miteigentümern Sonderrecht einräumt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen, zu verwalten und innen auszubauen. Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form von Miteigentum.

Stockwerkeigentum verlangt von den Stockwerkeigentümern ein hohes Mass an Kompromissbereitschaft und Konfliktfähigkeit. Die Stockwerkeigentümer müssen trotz zahlreicher möglicher Zielkonflikte gemeinsame Ziele verfolgen und auch erreichen können.

Stockwerkeigentümergemeinschaft
Die Gemeinschaft bildet den gesetzlichen körperschaftlichen Teil des Stockwerkeigentums. Sie führt die Stockwerkeigentümer – mit dem Ziel der Verwaltung des Stammgrundstücks und der gemeinschaftlichen Teile – zusammen. Sie entsteht automatisch und von Gesetzes wegen bei der Begründung des Stockwerkeigentums. Sie ist keine juristische Person , kann aber dennoch ihrem Zweck entsprechend Rechte erwerben, betreiben und klagen oder allenfalls betrieben und beklagt werden.

Stockwerkeigentümerversammlung
Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das oberste und (einzige) gesetzlich vorgeschriebene Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Stockwerkeinheit
Die Stockwerkeinheit bezeichnet ein Sonderrecht, das einem Stockwerkeigentümer zugeteilt worden ist. Sie enthält zwingend mindestens einen abgeschlossenen Raum mit eigenem Zugang. Sie muss eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Verwalter/Verwaltung
Der Verwalter oder die Verwaltung ist eine von der Versammlung gewählte (oder vom Richter eingesetzte) Person. Er vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss gesetzlichen und reglementarischen Vorschriften. Er vollzieht die Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen trifft. Verwalter kann jedermann sein, ein Verwalter sollte aber fundierte Kenntnisse im Sachen- und Steuerrecht, im Bau- und Rechnungswesen aufweisen. Er muss unbefangen und neutral sein und über Fingerspitzengefühl verfügen.

Vorkaufsrecht
Im Gegensatz zum gewöhnlichen Miteigentum besteht im Stockwerkeigentum kein gesetzliches Vorkaufsrecht innerhalb der Gemeinschaft. Dieses kann jedoch vertraglich vereinbart werden.

Wertquote
Die Wertquote ist eine Verhältniszahl und gibt Auskunft über den Umfang der Berechtigung des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen im Bezug zu
-Anteil am gesamten Grundstück
-Rechte und Pflichten
-Stimmrecht

Alle Wertquoten müssen mit demselben mathematischen Nenner dargestellt werden. In der Praxis erfolgt dies in der Regel in Hundertsteln oder Tausendsteln.