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Stockwerkeigentum
stellt Eigentümer und Verwalter oftmals vor anspruchsvolle Probleme, gerade wenn es um die Sanierung von Gebäuden im Stockwerkeigentum geht und womöglich noch weitere Personen wie Architekten oder Planer ohne vertiefte Kenntnisse im Stockwerkeigentum involviert sind.

Die Problemstellungen sind vielfälltig:

Erste Problemstellung: Die Heterogenität der Eigentümer

Bei Stockwerkeigentum an Neubauten besteht unter den Stockwerkeigentümern eine gewisse Homogenität. Junge Familien kaufen sich eine erste Immobilie um gemeinsam die Kinder aufzuziehen etc. Die Ziele und Rahmenbedingungen unter den Eigentümern sind vergleichbar. Im Verlauf der Zeit werden Objekte im Sonderrecht gehandelt oder gehen infolge Erbgang auf nächste Generationen über, die Masse der Stockwerkeigentümer wird heterogener. Ziele, Möglichkeiten und Mittel der Stockwerkeigentümer verändern sich und lassen sich somit immer schwerer koordinieren.

Auch die Fähigkeiten einzelner Stockwerkeigentümer einen Handlungsbedarf überhaupt erst selbständig zu erkennen ist oftmals sehr unterschiedlich ausgeprägt. Viele Male haben Bewirtschafter auf dringende Sachverhalte aufmerksam gemacht und dem wurde nur zu oft mit dem Argument: «Das ist doch alles noch in Ordnung!» begegnet.

Zweite Problemstellung: Die Zielkonflikte der Eigentümer

Die jüngeren Semester einer Gemeinschaft haben mit hohen Fremdkapitaleinsätzen Eigentum erworben, verdienen wenig und müssen mit den geringen Mittel haushälterisch umgehen. Sanieren und Sparen für zukünftige Sanierungen steht bei ihnen nicht hoch im Kurs.

Stockwerkeigentümer mittleren Alters brauchen gewisse Flexibilität, gehören Sie doch schon zu den teureren Arbeitskräften und müssen auf die Entwicklungen der Arbeitsmärkte reagieren können. Sie arbeiten heute in Bern, morgen in Zürich und übermorgen in Genf. Sie verdienen genug, aber die Bindung ihres Kapitals an standortgebundene Immobilien steht bei ihnen nicht hoch im Kurs.

Die älteren Stockwerkeigentümer tendieren dazu, die Lösung solcher Probleme der nächsten Generation zu überlassen. Sie sind in aller Regel zufrieden mit dem vor langer Zeit erworbenen Eigentum, erkennen oftmals einen Sanierungsbedarf nicht. Bei ihnen steht oder das Sparen dafür nicht hoch im Kurs.

Diese Zielkonflikte zeigen auf, weshalb es so unerhört schwierig ist Stockwerkeigentum baulich Instand zu halten. Die Zweckgemeinschaft wird vermeintlich zur Zwangsgemeinschaft, die Stockwerkeigentümer verfolgen Individualinteressen.

Dritte Problemstellung: Die unterschiedlichen Vorkenntnisse
Um ein Sanierungsprojekt im Stockwerkeigentum auf den rechten Weg zu bringen ist es unerlässlich mit den Stockwerkeigentümern erst in aufwendiger Kleinarbeit Grundlagenwissen zu erarbeiten. Was ist Unterhalt? Was bedeutet Instandhaltung? Worum geht es bei der Instandsetzung?
Ohne grundliegendes (Fach-)Wissen um solche Begriffe fahren sich die Gemeinschaften in Detailfragen fest und drehen sich im Kreis. Da oftmals auch viele Verwalter in puncto Immobilienmanagement überfordert sind, lassen sich oft grosse Defizite in Planung, Führung und Struktur erkennen. Nur wer vom selben spricht und die gleichen Begriffe verwendet, kann sich auf ein gemeinsames Vorgehen oder Ziel festlegen.